¿Necesitas licencia para reformar un piso en Madrid? Qué obras necesitan permiso.

¿Vas a reformar un piso en Madrid y no sabes qué permiso necesitas?

Es una de las primeras cosas que deberías comprobar antes de empezar una obra. Porque no todas las reformas necesitan licencia, pero tampoco significa que todas puedan hacerse sin ningún trámite.

En Madrid, de forma muy simplificada, podemos encontrarnos con tres situaciones: actuaciones que no están sujetas a intervención urbanística, actuaciones que requieren una declaración responsable y actuaciones para las que es necesaria una licencia urbanística.

Y saber en cuál estás antes de empezar puede ahorrarte muchos problemas.

1. Algunas obras no necesitan licencia ni declaración responsable

Hay actuaciones interiores sencillas que, cuando cumplen las condiciones establecidas y se realizan en edificios que no están protegidos, no están sujetas a licencia ni a declaración responsable.

Por ejemplo, el Ayuntamiento contempla determinadas actuaciones de conservación y mantenimiento interior, como pintar o cambiar suelos y revestimientos interiores.

También existen supuestos concretos para la renovación de instalaciones cuando se mantienen determinadas condiciones, como su posición y unas dimensiones similares, y la instalación anterior estaba legalmente autorizada.

Esto no significa que cualquier obra interior esté libre de trámites. Hay que comprobar qué actuación se va a realizar y las características del inmueble.

2. ¿Qué es entonces una declaración responsable?

Aquí suele aparecer la confusión.

Una declaración responsable no es un permiso que tú decides pedir porque quieres.

La normativa establece qué actuaciones están sometidas a este procedimiento. Se utiliza cuando la obra está sujeta a control urbanístico municipal, pero no necesita una licencia urbanística.

En la declaración, el interesado manifiesta que cumple la normativa aplicable y que dispone de la documentación necesaria.

Y hay una diferencia importante respecto a la licencia: cuando se cumplen los requisitos, la declaración responsable produce sus efectos desde su presentación, sin tener que esperar una resolución previa del Ayuntamiento, aunque posteriormente el Ayuntamiento puede comprobar e inspeccionar la actuación.

Por ejemplo, determinadas modificaciones de tabiquería interior que no afectan a elementos estructurales pueden tramitarse mediante declaración responsable cuando no se encuentran dentro de los supuestos que requieren licencia.

Por eso no es correcto pensar que “tirar un tabique” siempre significa lo mismo. Hay que conocer qué elemento se modifica y las características del edificio.

3. ¿Cuándo necesitas una licencia?

Hay actuaciones para las que la normativa exige una licencia urbanística.

En estos casos, la diferencia es fundamental: no basta con presentar una declaración responsable y empezar. Cuando la actuación está sujeta a licencia, es necesario obtener previamente la resolución correspondiente antes de iniciar la obra.

Entre otros supuestos, pueden requerir licencia determinadas actuaciones que afectan a edificios o elementos protegidos, así como determinadas obras que por sus características requieren proyecto técnico.

Y si una reforma afecta a la estructura del edificio, no deberías decidir por tu cuenta qué trámite corresponde. Es necesario que un técnico valore la actuación.

Entonces, ¿Cómo lo resumo?

Piensa en estas tres situaciones:

SIN LICENCIA NI DECLARACIÓN RESPONSABLE
Determinadas obras interiores sencillas, como algunos trabajos de pintura, suelos o revestimientos, cuando cumplen las condiciones establecidas.

DECLARACIÓN RESPONSABLE
Actuaciones sometidas a control urbanístico que no requieren licencia y que cumplen los requisitos para este procedimiento.

LICENCIA URBANÍSTICA
Actuaciones para las que la normativa exige una autorización previa del Ayuntamiento.

Y hay algo que puede cambiar completamente el procedimiento: que el edificio o el elemento sobre el que vas a intervenir esté protegido.

¿Y si quiero cambiar la distribución?

Aquí es donde conviene tener especial cuidado.

Modificar la tabiquería interior puede estar sujeto a declaración responsable cuando se trata de elementos no estructurales y no estamos ante un supuesto que requiera licencia.

Pero si existe la posibilidad de que el elemento sea estructural, la situación cambia y debe intervenir un técnico.

Por eso, antes de decir “solo voy a tirar un tabique”, hay que saber exactamente qué tabique es.

¿Y si quiero cambiar la cocina de sitio?

Tampoco podemos decir simplemente “necesitas una licencia” o “no necesitas ningún permiso”.

Cambiar una cocina de ubicación puede implicar modificaciones de agua, saneamiento, electricidad, ventilación o extracción, además de otras cuestiones técnicas.

El trámite urbanístico dependerá de la actuación concreta y de las características del inmueble.

Por eso, si estás pensando en cambiar la distribución de tu vivienda, lo primero es analizar qué vas a modificar realmente.

Y los escombros, ¿Qué pasa con ellos?

Esta es otra cuestión que muchas veces se olvida cuando hablamos de permisos.

Una reforma genera residuos y estos deben gestionarse correctamente.

Además, si necesitas colocar un contenedor o un saco de residuos en la vía pública, existe un trámite específico relacionado con la ocupación de ese espacio y pueden existir tasas asociadas.

Por tanto, aunque una determinada obra no necesite licencia urbanística, eso no significa que puedas ocupar la calle con un contenedor sin hacer ningún trámite.

El Ayuntamiento establece las condiciones y trámites correspondientes según dónde se coloque ese elemento.

¿Y cómo sé qué tengo que hacer en mi caso?

No tienes que intentar interpretar toda la normativa tú solo.

El Ayuntamiento de Madrid tiene un Asistente de Licencias que te guía según el tipo de actuación que quieres realizar y las características de la obra.

Es una herramienta muy útil para hacer una primera comprobación antes de empezar.

Consultar el Asistente de Licencias del Ayuntamiento de Madrid

Eso sí: el propio Ayuntamiento indica que el asistente tiene carácter orientativo. Cuando la obra tiene cierta complejidad, afecta a estructura, protección u otros aspectos técnicos, conviene contar con un profesional que analice el caso concreto.

Antes de empezar una reforma en Madrid, comprueba:

• ¿Qué voy a modificar exactamente?
• ¿Afecto a distribución, instalaciones o estructura?
• ¿El edificio o elemento está protegido?
• ¿La actuación requiere declaración responsable o licencia?
• ¿Voy a necesitar ocupar la vía pública?
• ¿Cómo se van a gestionar los residuos de la obra?

Porque la pregunta no debería ser solamente:

“¿Necesito licencia?”

La pregunta correcta es:

“¿Qué trámites necesita exactamente la obra que voy a hacer?”

Y comprobarlo antes de empezar siempre será más sencillo que solucionarlo cuando la obra ya está en marcha.

Importante

La normativa urbanística puede cambiar y cada actuación debe analizarse según las características concretas del inmueble y de la obra. Este artículo tiene carácter informativo y no sustituye el asesoramiento de un técnico ni la consulta de la normativa y los trámites vigentes del Ayuntamiento de Madrid.